Анализ рынка коммерческой недвижимости на июнь 2011

В 2011 году в сфере офисной недвижимости наблюдается стабильно возрастающий спрос на покупку и аренду качественных объектов. Интерес к такого рода помещениям проявляют как российские компании, так и международные корпорации. По словам генерального директора агентства недвижимости "Green Square" Дениса Кривенюка, это связано со стабилизацией мировой экономики. Соответственно, компании, которые выстояли, выходят на новый уровень развития, расширяют штат сотрудников и нуждаются в офисных помещениях.

Так как доля свободных офисных площадей сокращается, а на объекты А-класса цены растут, спрос покупателей и арендаторов смещается за район Садового кольца. На данный момент уже отмечен рост крупных сделок по аренде офисных помещений в Москве. Что же касается предложений в этой сфере, то можно говорить о 250 тыс. кв. м. уже введенных в эксплуатацию объектов офисных площадей. Это на порядок больше, чем в прошлом году. Однако говорить о стабильности темпов строительства пока преждевременно. Можно прогнозировать, что в текущем году спрос на офисные объекты будет расти, что может привести к недостатку предложений по аренде офисов в бизнес центрах, учитывая запрет на строительство в пределах ТТК. В начале 2011 года компания «СТ Тауэр» объявила, что намеревается пересмотреть концепцию по строительству башни «Россия», которая имеет площадь 520 000 кв. м., в пользу строительства комплекса площадью 250 000 кв. м. Компанией «Система-Галс» было возобновлено строительство БЦ «SkyLight» (А), который представляет собой две башни на 27 этажей, имеющие площадь 111 000 кв. м.

Среди наиболее значимых, введенных в эксплуатацию объектов, можно назвать следующие бизнес центры : БЦ «Линкор» (А) компании «Brycetown», расположенный на ул. Авиаконструктора Микояна 12. Его общая площадь составляет 63 тыс.кв.м., из них в аренду сданы 31 тыс.кв.м. Так же офисно-деловой многофункциональный центр «Diamond Hall» (А) компании «Midland Development», который находится по адресу проспект Олимпийский, вл. 12/16, площадью 61,5 тыс.кв.м. На данном объекте в аренде находятся 38 000 кв.м. Третьим крупным объектом является БЦ «Трио» (В+) компании «MR Group», находящийся на ул. 8 Марта, вл.1, площадью 37 550 кв.м.

Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Green Square» Денис Кривенюк, в данный момент рост цен на продажу одного квадратного метра офисных помещений составляет порядка 7-12%. Это связано с увеличением платежеспособного спроса ввиду стабилизации экономики России и необходимостью расширения штата компаний. В среднем, стоимость аренды объектов А-класса колеблется в диапазоне 550-1000 долларов в год за кв.м., а В+ класса соответственно 350-750 долларов в год за кв.м.

В сфере складской недвижимости ожидается стабильность в увеличении спроса на объекты Москвы и области. Уровень свободных складских помещений А-класса постепенно будет снижаться до 6-3%. Тенденция к продлению срока аренды сохраняется, а интерес к сделкам build-to-suit растет.

На фоне роста спроса можно отметить ряд наиболее крупных сделок. Так, особенное значение отводят сделке компании «John Deere», которая расширила собственное присутствие в складском терминале А-класса «Южные Врата», а так же компании «Univeg» в комплексе «Trilogy Park Tomilino».

Компания «John Deere», учитывая 20 тысяч кв.м., арендованных ранее, расширила площадь арендуемых помещений до 67 тысяч кв.м. Это составляет около 88% всей площади складского комплекса. Компанией «Univeg» была расширена площадь арендуемых помещений в комплексе «Trilogy Park Tomilino» на четырнадцать с половиной тысяч квадратных метров, и сейчас общая площадь складских помещений составляет около 36,5 тысяч кв.м.

В основном интерес к аренде складских помещений проявляют ритейлеры. На их долю приходится чуть больше половины общего объема спроса. Что касается площади арендуемых помещений, то наибольшим спросом пользуются блоки на 1000 — 3000 кв.м.

Наиболее весомыми объектами, которые были введены в эксплуатацию, являются складской комплекс «Капустино» А-класса, который имеет площадь 15 000 кв.м. и логопарк «Битягово» класса А, имеющий площадь 20 000 кв.м.

В Москве достаточно низкий темп ввода новых складских помещений, что влечет за собой рост дефицита складских площадей. Однако до конца этого года планируется сдача ряда крупных и средних объектов общей площадью примерно 430 тысяч квадратных метров.

В перспективе быстрое восполнение дефицита складских помещений представляется трудно исполнимым. Уровень свободных складских площадей класса А можно оценить в пределах от 4,8 до 5,2%. Ввиду того, что спрос на аренду складских помещений растет, а уровень вакантных площадей снижается, это может подтолкнуть участников рынка к работе в built-to-suit формате.

Кроме того, в данный момент можно отметить рост арендных ставок в области складской недвижимости. Для объектов А- класса на от 4 до 8%, а для В-класса на 5%. В среднем, стоимость аренды складских объектов А-класса колеблется между 120 и 130 у.е. за кв.м./год, а класса В — от 100 до 110 у.е. за кв.м/год. Сохранилась и тенденция к продлению срока аренды складских площадей, что обуславливает снижение доли краткосрочных договоров аренды.

Что касается торговой недвижимости, то сейчас наблюдается тенденция к росту спроса на объекты торговли. Уровень свободных площадей продолжает снижаться. В дальнейшем ожидается рост стоимости аренды указанной недвижимости. Аналитики связывают сложившуюся ситуацию с тем, что на рынке активизировались иностранные бренды, а также расширилась экспансия крупных торговых сетей.

За последнее время в эксплуатацию было введено около 230 тысяч кв.м. торговых площадей. Наиболее значимым событием в этой сфере можно назвать открытие ТРЦ AFIMALL City — крупного торгового комплекса российской столицы в ММДЦ “Москва-Сити”. Его общая площадь составляет 179,4 тыс. кв.м.

Арендные ставки на торговые объекты растут в связи с политикой сноса киосков и уличных палаток. Таким образом, средняя цена аренды торговых площадей, расположенных в главных торговых коридорах Москвы, составляет от 1,5 до 5 тысяч у.е. в год за метр квадратный. Торговые помещения, расположенные на второстепенных улицах, имеют стоимость аренды в пределах между 300 и 1800 у.е. в год за метр квадратный.

Цена аренды на торговые площади в крупных торговых центрах осталась на прежнем уровне. Ставки аренды в популярных торговых центрах могут добираться до отметки в 5000 у.е. в год за метр квадратный.

Источник : Green Square 27.06.2011 года.